本來是想等到項目的正式招標公告發布后再寫，想了想，現在寫吧。
原創：潁川故人 許昌樓市 2023-09-06 21:23 發表于上海
近日，魏武公司發布了關于“再見三國”區域城市更新（一期）項目的社會投資人招商公告和預招商公告，根據這兩則公告來看，“再見三國”區域城市更新項目算是正式邁出了“一大步”。
01 項目概況
根據魏武公司發布的社會投資人招商公告和預招商公告，結合釋放的相關招標計劃情況來看，“再見三國”區域城市更新（一期）項目主要包括商品房建設、基礎設施和公共服務設施建設、老舊小區和歷史與文化風貌區修繕維護，以及部分拆遷安置內容。據公告，魏都區“再見三國”區域城市更新項目（一期）位于許昌市魏都區永昌西路以南、天寶路以北、京廣鐵路以東、清潩河以西。
（1）商品房建設
在 68#-2（容積率2.5）和101#-1地塊（容積率按2.9）建設商品房，總占地面積132.01畝，總建筑面積26.63萬㎡，地上建筑面積24.1萬㎡，其中住宅22.02萬㎡，底商1.44萬㎡，配套面積6342.79 ㎡，建設商鋪、幼兒園、社區養老、托育等服務設施；地下建筑面積2.53萬㎡，配套建設844個地下停車位以及人防工程等。
101#-1地塊大家可能都比較熟悉，因為該地塊曾經上拍過，后因故終止出讓了，而與之相鄰的101#-2地塊在今年5月份曾被許昌金石魏合房地產開發有限公司（金石地產與魏武資產子公司共同出資設立）以總價21273萬元、均價264.80萬元/畝的價格拿下，目前，101#-2地塊內的項目案名應該是已經確定，“青云上境”。參考文章《起始價格成交、終止出讓…許昌市本級2023年第二批土拍綜述》
此外，根據此前相關部門釋放的北城區101號地塊控制性詳細規劃來看，101#-1地塊為101#宗地內的西側地塊，臨近京廣鐵路，規劃紅線內用地面積58935平方米(88.4畝)，規劃綠線內用地面積52501平方米(78.8畝），地塊內規劃建筑層數為多層、高層，地塊內規劃建筑限高<80米，建筑密度<25%，容積率<2.9。
至于68#-2地塊，大致位置應該是位于再見三國湖區的東側，該地塊大概的占地面積、建筑面積等參數樓事暫未查詢到，但可以結合此次釋放商品房建設信息和101號地塊參數信息進行一個大致的估算，地塊面積應該沒有101#-1地塊大。
（2）基礎設施和公共服務設施建設
道路建設：陳莊街清潩河至和平路段。包含道路工程和橋梁工程。
再見三國片區的盤活，“路”是重中之重。去過再見三國的朋友們可能比較清楚，通往湖邊的路確實有些不太規整，沒有什么像樣的大路，要么順著河邊，要么從附近的村子里走，僅從“路”的方面來看，可能就已經阻止了很多朋友的腳步，也讓再見三國頗有些“養在深閨”的意味。做個簡單的對比，鹿鳴湖和北海公園晚上為什么那么多人，而且很多都是開車過去，一是方便，二是感覺到安全、想去，其實最終還是“路”的問題。
（圖源許昌市自然資源和規劃局網站）
陳莊街、和平路、洪山廟街、和順街、康平路、玉龍街，片區內的這幾條道路其實都需要盡快打通，但如果同時推進，各方面的壓力確實也都比較大，尤其是征遷壓力。目前，區域內已經有了勞動路這條南北向干道，所以亟需一條東西向的干道來進行互通，湖區南側的陳莊街確實也最為適合。根據釋放的招標計劃來看，此處提到的道路建設工程主要包括建設陳莊街清潩河至和平路段，包含道路工程和橋梁工程，道路全長1240米，道路紅線寬50米（兩則公告中未提及道路建設參數指標）。當然，這里提到的橋梁工程也很重要，畢竟有了這座橋，陳莊街才有可能成為未來的城市東西向大通道。
（2023年7月拍攝）
（2023年7月拍攝）
（圖源民盟許昌市委）
對79#、91#、102#、78#東、90#東地塊的社區進行更新提升，涉及約1000戶居民，改造提升內容包括背街小巷改造、外立面改造等。
對于這里提到的幾幅地塊，其實就是當前勞動路沿線（再見三國湖南側）的城中村區域，根據公告描述可以看出，大規模征遷的概率或許已經不大了，當然，大規模征遷的壓力對于各方而言也都是比較大的，選擇改造更新可能也是多方博弈和考量下的最優解。此外，這里提到改造提升內容包括背街小巷改造、外立面改造等，至于最終能改造成什么樣，謹慎樂觀吧。
該項內容在兩則公告中其實并未提到，在釋放的招標計劃中有所涉及，根據拆遷安置內容來看，其實這里涉及的體量并不算太大，只能說適中，或許是道路建設和兩幅商品房建設用地的拆遷體量，當然，這只是樓事個人的推測，還是以官方最終公示為準。至于最終發布的招標公告是否會出現拆遷安置事宜，我們就不得而知了。
02 區域價值
（圖源許昌市自然資源和規劃局網站）
從規劃上來看，再見三國區域其實一直都是被重點關注的，比如前幾年一直在提的雙創宜居示范區（魏都區），同樣包含了再見三國片區，只是推進速度似乎并沒有那么明顯，但城市更新項目的啟動或許是一個新的契機，畢竟此次釋放的城市更新項目（一期）面積更小，建設內容也更為具體。對于再見三國區域而言，城市更新項目的啟動算是一個重大利好，如果項目進展順利，該區域的價值有望得到進一步提升。
（圖源民盟許昌市委）
目前來看，臨近魏都區政府，勞動路拓寬改造完成，八一路小學和順街校區建成投用，加上已落成的清潩河景觀帶、十中、夢清園廣場等，都是該區域實打實的亮點，再者，區域內的人氣也是比較足的，這一點通過傍晚勞動路兩邊密密麻麻的地攤兒也能窺探一二。此外，再見三國湖本身其實就是區域內最大的亮點之一，畢竟這是個實實在在的湖，而且是經過了雕琢的湖，但京廣鐵路、區域內遍布的城中村，以及遲遲未能打通的多條道路，對于再見三國區域價值的限制還是比較明顯的，該區域的價值其實一直以來未能真正凸顯。
（圖源精彩魏都）
另一方面，魏都區前幾年重點開發的許西北區域（天寶西路沿線的魏都新城）其實已經初具規模了，尤其是天寶西路北側區域，剩余地塊的開發難度顯然更大，在財政普遍吃緊的當下，調整方向推進更容易開發的再見三國片區倒也在情理之中，而且魏都區官方層面確實對于再見三國片區的開發建設也給出了一些力度較大的政策支持。但根據目前釋放的信息來看，再見三國片區的開發周期也是比較長的，需要時間，需要等待。參考文章《最新發文！關于進一步支持“再見三國·雙擁大道”區域城市更新項目實施！》
03 期待
根據已釋放的消息來看，針對該項目的推進成立了“再見三國·陳莊街”城市更新項目專班，一直也在與一些意向投資人磋商洽談，其中不乏中大型國企（央企），而根據招標計劃來看，該項目招標公告計劃發布時間為2023年9月?？偠灾?，期待該項目早日取得更多實質性進展，樓事也會持續關注。
“再見三國”片區2023年7月航拍：
